Dr.Grade Immobilien

Erbengemeinschaft, ein unbebautes Grundstück soll..., was ist zu tun?

Viele Erbengemeinschaften stehen vor der Frage, wie sie ihr Grundstück renditewirksam nutzen können. Schwierig wird die Antwort besonders dann, wenn das Grundstück größer, seine Verwertbarkeit völlig unklar und die Meinungen und Interessen aufgrund der bunten Zusammensetzung der Gemeinschaft weit auseinandergehen.
Unbedingt ist eine gerichtliche Auseinandersetzung durch eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, denn gewöhnlich ist auf diesem Wege ein geringerer Preis als bei einem freihändigen Verkauf zu erzielen. Zweckmäßig ist es einen unabhängigen Initiator (Projektentwickler) zu beauftragen, der in der Lage ist das Grundstück zu entwickeln und die Erbengemeinschaft zum gemeinsamen Handeln zu führen.
Die Etappen der Entwicklung könnten wie folgt aussehen:

Klärung des baurechtlichen Rahmens mit den zuständigen Ämtern,
Erarbeitung einer Entwicklungs- und Finanzierungsstudie, die vor allem den letztlich erzielbaren Preis klarstellt und der Erbengemeinschaft vorgelegt wird,
Ermittlung der Nachfragesituation in der Region durch Marketingmaßnahmen,
Vertrag zwischen Initiator und Erbengemeinschaft, der insbesondere Reservierungszeiten und Zahlungstermine beinhalten sollte,
Aufstellungsbeschluß durch die Gemeinde, Abwicklung des B-Planverfahrens,
Teilung und Vermessung des Grundstückes, vorziehen der Erschließung und Herstellen der Bedingungen für Baugenehmigungen,
Verkauf der durch Teilung entstandenen Baugrundstücke.

Bei einer vertrauensvollen Zusammenarbeit zwischen Initiator und Erbengemeinschaft sowie der Entwicklung eines Gefühls für das Machbare wird das scheinbar Unmögliche am Ende doch noch möglich - das Grundstück wird optimal verkauft.

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Datschenbesitzer - raus aus dem Schneider?

Dem Bundesjustizministerium liegen Veränderungen des Schuldenrechtsanpassungsgesetzes vor. Diese sind besonders für die Nutzer von
Erholungsgrundstücken, denen ein Nutzungsrecht am Grundstück nach DDR-Recht
verliehen wurde und die vom genannten Gesetz betroffen sind, interessant. Wie
allgemein bekannt, sind solche Nutzungsrechte in Pachtverträge übergeleitet
worden.

Was ist von der Novellierung zu erwarten:
· Entschädigung soll neu geregelt werden.
Bisher hatte der Grundstücksnutzer einen Anspruch auf Entschädigung nur, wenn der Eigentümer ihm kündigte - andernfalls verwirkte er sie. Nun soll sich das ändern, dem Nutzer steht die Entschädigung auch zu, wenn er selbst kündigt.
Allerdings soll er die Entschädigung erst nach Ablauf eines Jahres erhalten.

· Keine Pflicht für Abrißkosten.
Nach § 15 mußte der Nutzer die Hälfte der Abrißkosten bezahlen, wenn er selbst kündigte oder wenn der Eigentümer vorfristig das Pachtverhältnis beendete.
Nunmehr soll der Nutzer, der aus wirtschaftlichen Gründen das Pachtverhältnis selbst kündigt nicht nur Entschädigung erhalten, sondern er soll auch nicht mit den Abbruchkosten belastet werden.

· Erweiterte Kündigungsmöglichkeiten des Eigentümers.
Ab dem 01. Januar 2000 konnte der Eigentümer kündigen, wenn er das Grundstück zum Bau eines Ein - bzw. Zweifamilienhauses benötigt. In Zukunft soll er das auch tun dürfen, wenn er das Grundstück zu kleingärtnerischen oder anderen Erholungszwecken zu nutzen oder aber das Grundstück einer Bebauung nach § 34 Baugesetzbuch zuzuführen beabsichtigt.

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Rund um Steuern

KEINE BERATUNG - nur Fallbeispiele -

Eigenes Haus teilweise gewerblich nutzen,

Achtung Steuerfalle!!!
Wenn ein Teil des zu bauenden bzw. anzuschaffenden Gebäudes zukünftig zu Wohnzwecken und ein Teil ( z.B. Büro ) gewerblich genutzt werden soll, ergeben sich interessante steuerliche Effekte. Die Wohnung ist durch das Eigenheimzulagengesetz begünstigt. Verschiedene anteilige Aufwendungen für den gewerblichen Teil des Gebäudes, wie die AfA, Grundsteuer, Betriebskosten u.a.m. können als Betriebsausgaben von den Einnahmen aus Gewerbebetrieb abgezogen werden und mindern damit den betrieblichen Gewinn. Die Aufwendungen können nach dem Verhältnis der Wohn - bzw. der Nutzfläche zur Gesamtfläche verteilt werden. Die verbrauchsabhängigen Aufwendungen sollten nach dem tatsächlichen Verbrauch anteilig angesetzt werden. Sind die nötigen Vorrichtungen für die verbrauchsabhängige Erfassung nicht vorhanden und ist deren Anschaffung wirtschaftlich nicht sinnvoll so kann auch in diesem Falle die Verteilung nach der Fläche günstiger sein. Ohne Schwierigkeiten läßt sich vorstehendes verwirklichen, wenn das Grundstück im Alleineigentum des Gewerbetreibenden steht.

Ungemein komplizierter ist der Sachverhalt im Falle der Grundstücksinvestition durch den Ehegatten aus eigenen Mitteln und der teilweisen oder vollständigen unentgeltlichen Überlassung der Gewerberäume an den gewerbetreibenden
Ehegatten. Gleiches gilt in den Fällen des Miteigentums des nicht gewerbetreibenden Ehegatten am Grundstück. In beiden Fällen liegt sogenannter "Drittaufwand im engeren Sinne" vor, der steuerlich von der Finanzverwaltung nicht als Betriebsausgaben anerkannt wird. Das bedeutet, daß die Abschreibung und auch die laufenden Aufwendungen steuerlich verloren gehen, wenn die Ehegatten nicht klare Vereinbarungen treffen, die dies ausschließen. Günstig ist der Abschluß eines Mietvertrages. Wird ein ordnungsgemäßer Mietvertrag geschlossen, kann der gewerbetreibende Ehegatte die Miete als Betriebsausgaben ansetzen, gleichzeitig entstehen jedoch Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von denen wiederum die AfA, laufende Aufwendungen, Schuldzinsen abgezogen werden können.
Da das Problem sehr kompliziert zu meistern ist und die Verwaltungslage nicht völlig klar zu sein scheint, ist es zweckmäßig einen Steuerberater zu Rate zu ziehen. [<<]

Eigenheimzulage - wie nutzen ?

Nach dem Eigenheimzulagengesetz ist die Anschaffung oder Herstellung eigengenutzen Wohneigentum begünstigt. Immerhin kann die Eigenheimzulage bei einer Familie mit zwei berücksichtigungsfähigen Kindern jährlich bis zu DM 8.900 betragen. In acht Jahren sind das stolze 71.200 DM. Diese Summe verstärkt die Eigenkapitaldecke erheblich. Sie hat nur einen Fehler - sie ist auf acht Jahre beschränkt. Wenn der Häuslebauer finanziell nicht überlegt mit dem Geld umgeht, kann das böse Erwachen folgen.
Da die Investition ins Eigenheim meist mit 60 bis 80 % fremdfinanziert - also der Haustraum weitgehend durch langfristige Kredite bezahlt wird - ist mit Belastungen aus Tilgung und Zins von über 20 Jahren zu rechnen. Die Zinsbindungsfristen betragen aber gegenwärtig je nach Zins 5 bzw. 10 Jahre.
Nach 10 Jahren tritt also beides ein; die Eigenheimvergünstigung ist beendet und gleichzeitig wird über die Kreditkonditionen neu verhandelt. Wer weiß heute schon, wie der Zins in 10 Jahren aussieht. Ist er gestiegen, kann es eng werden für den Schuldner.
Bei einem Annuitätendarlehen in Höhe von 300 TDM, Nominalzins 7 % p.a., Tilgung 1 % p.a. zzgl. ersparter Zinsen, vierteljährliche nachschüssige Zahlung und zeitgleiche Verrechnung, beträgt die Restschuld nach 10 Jahren immerhin noch fast runde 258 TDM. Über diese Summe wird neu verhandelt. Wenn der Eigenheimbauer die Eigenheimzulage jährlich verzinslich anlegt, erhält er nach 10 Jahren bei einem Zinssatz von 4 % immerhin rund 92 TDM, die er zur Einmaltilgung einsetzt. Die absolute Zahl der Vierteljahresraten sinkt dadurch von über 110 auf 79 und die Kosten des Kredites um stolze 100 TDM. Schlußfolgerung muß also sein:
Das Geld vom Staat gut anlegen und nicht verkonsumieren.

Eine andere Variante der Verwendung der Eigenheimzulage ist die folgende:
Ein Ratenkredit wird aufgenommen und die hohen Annuitäten der ersten Jahre werden durch den Einsatz der Zulage abgepuffert. Für den, der es kann ist die Aufnahme eines Ratenkredites mit anfänglicher hoher Tilgung die kostengünstigste Variante.

Diese Ausführungen stellen keine Beratung dar - alle Zahlenangabe sind ohne Gewähr. Wollen Sie mehr wissen? Dann zum Telefon oder FAX greifen.
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Achtung: Bauherr verhandelt mit Bauunternehmer:

1. Bauvertrag schriftlich abfassen: Bei einem schriftlichen Bauvertrag hat der Bauher den Vorteil, daß er bei Streitigkeiten seine Rechte leicht nachweisen kann.
2. Qualität und Ausstattung des Eigenheims genau festlegen: In der Baubeschreibung sollten genaue und eindeutige Angaben über die verwendeten Materialien und die Ausstattung der Räume enthalten sein.
3. Festpreis vereinbaren: Die Festpreisvereinbarung macht die und den Finanzierungsbedarf klar kalkulierbar. Der Bauher sollte Vertragsklauseln ausschließen, die ihn zur Übernehme zusätzlicher Kosten verpflichten.
4. Abschlagzahlungen nur nach Baufortschritt: So hat der Bauherr im Konkursfall des Bauunternehmers für sein Geld bereits die Bauleistung erhalten.
5. Skonto vereinbaren: Eine Skontovereinbarung führt gerade bei großen Summen zum spürbaren finanziellen Vorteilen.
6. Baufristen und Vertragsstrafeklauseln verbindlich festlegen: Der Bauherr sollte die Baufristen als verbindliche Vertragsfristen vereinbaren, um vom Bauunternehmer bei Nichtbeachtung eine Vertragsstrafe (max. 10% der Baukosten) einfordern zu können.
7. 5jährige Verjährungsfrist des BGB festschreiben: Im Gegensatz zur VOB verjähren die Gewährleistungsansprüche des Bauherrn damit nicht schon nach zwei, sondern erst nach fünf Jahren.
8. Gewährleistungsbürgschaft verlangen: Im Konkursfall des Bauunternehmers sind Gewährleistungsansprüche bei Baufehlern nutzlos. Deshalb sollte der Bauherr den Unternehmer im Bauvertrag verpflichten, dieses Risiko mit einer Gewährleistungsbürgschaft abzusichern.

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Kalkulation der Baukosten !! ? !!

Ein häufig gemachter Fehler in der Planungsphase liegt in der Flächenberechnung und führt zu einer Fehlerquote von 16% und um diesen Wert zu gering angesetzte Baukosten.
Ein in der Vorplanung zu gering angesetztes Raum- und Flächenprogramm mit seinen Haupt- und nebennutzflächen stellt den Anteil von beispielsweise 60% Nutzflächen dar. Die Gesamtfläche, die letztlich bebaut wird, beträgt 100% und beinhaltet mit weiteren 40% die Verkehrs-, Funktions- und Konstruktionsflächen.
Die einzige Bezugsgröße in Form der ermittelten Nutzfläche dient nun als Basis für die Ermittlung der Gesamtfläche.

Falsche Berechnungsweise:
Es wird ein 40%-iger Zuschlag von den 1000 m² Nutzfläche gerechnet.
Nutzfläche 1000 m² zuzüglich 400 m² (40% von 1000)= 1400 m² Gesamtfläche

Richtige Berechnungsweise:
Die 1000 m² sind nur 60%, also muß ein 40%-iger Zuschlag 1000:60x40 sein.
Nutzfläche 1000 m² zuzüglich 666,66 m² (40% von 1666,66)=1666,66 m² Gesamtfläche

Die Fehlerquote beträgt, auch hier richtig gerechnet nicht 19% bezogen auf 1400 m², sondern 16% bezogen auf die 1666,66 m² als effektiv richtige Bezugsgröße.
Die Gesamtfläche bildet die Basis für die Baumassenberechnung und letztlich Baukostenschätzung: Mit falscher Berechnungsweise werden die voraussichtlichen Baukosten zu niedrig (hier 16%) ermittelt.

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